Les annonces immobilières pour la vente d'hôtels attirent de plus en plus les investisseurs. Il suffit de dire que le volume des investissements dans ce secteur reste bien supérieur aux niveaux d'avant 2016. Il en résulte que de nombreuses parties prenantes sont intéressées par l'investissement dans les hôtels et l'obtention d'un rendement. La plupart sont des investisseurs nationaux (44 % du volume total en 2018) qui recherchent des hôtels à vendre, ou choisissent de développer des hôtels en transformant des bâtiments existants, d'autre part, il y a des acheteurs internationaux, qui optent principalement pour de nouveaux développements hôteliers.
A la lumière de ces données, l'achat d'un hôtel est donc certainement une opération à prendre en considération, surtout pour ceux qui ont un budget élevé. Sans parler des nombreuses possibilités offertes par les ventes aux enchères immobilières, qui permettent d'acheter un hôtel à bas prix, souvent bien inférieur au prix du marché.
Mais que faut-il prendre en considération avant d'investir dans des installations hôtelières ? Les propriétés à usage hôtelier situées dans un endroit optimal, avec le bon mobilier ou la bonne gestion, permettent un taux de rendement élevé. L'investissement dans les propriétés hôtelières offre généralement des rendements stables de 5,6,7 ou 8 %. En plus de la rente, il faut également tenir compte de l'augmentation de la valeur du bien. Certaines choses sont à savoir pour acheter un hôtel au bon prix et obtenir le meilleur rendement.
Hôtels à vendre : comment choisir la structure ?
Le choix de la structure est d'une importance fondamentale ; la première chose à évaluer sera la nécessité d'effectuer des travaux de rénovation pour la mettre en conformité avec les exigences légales. Dans ce cas, le montant nécessaire à la rénovation devra également être pris en compte. Il est important de faire appel à un expert, géomètre ou architecte, pour avoir une idée précise du montant que vous allez dépenser.
Un autre aspect concerne la localisation de l'hôtel : un choix, celui-ci, qui ne doit pas être laissé au hasard car il peut décréter le succès d'un hôtel. En fait, la plupart des clients choisiront la structure en fonction du lieu. L'emplacement est donc l'élément qui attirera ou non les clients. Dans ce cas également, vous pouvez compter sur des experts en la matière, qui seront en mesure de vous fournir les informations les plus utiles pour identifier le meilleur emplacement pour la structure. Il est évident que les zones centrales ou touristiques sont les plus attrayantes pour l'achat d'un hôtel, mais on ne doit pas exclure a priori les zones les plus stratégiques, par exemple celles situées près des aéroports ou des gares.
L'achat d'un bien immobilier pour l'utilisation d'un hôtel comme investissement : le choix du mode de gestion
La décision d'investir dans un hôtel ne peut ignorer le choix du bon contrat de gestion. Il existe deux types de contrats dans le monde hôtelier : les contrats de location et les contrats de gestion.
Avec le bail, vous choisissez de réaliser un bénéfice sur l'activité hôtelière en louant le bien. Dans ce cas, il est important de faire une analyse de la valeur du marché pour comprendre si les loyers sont optimaux.
Un autre choix consiste à gérer activement la propriété de l'hôtel. Il ne s'agit pas seulement de gérer l'hôtel, mais aussi de prendre tous les risques et de pouvoir utiliser correctement le potentiel de l'établissement. Dans le contrat de gestion, vous avez d'une part le propriétaire du bien, qui n'est pas intéressé à travailler dans l'hôtellerie ou qui n'a pas les connaissances suffisantes pour exercer personnellement une activité d'hébergement. D'autre part, il y a le gérant, qui apporte au propriétaire son expérience et sa connaissance du marché du tourisme, et qui prend en charge la gestion de l'hôtel. Il ne sera qu'un "gérant" et rendra compte au propriétaire du bien, recevant une compensation basée sur le chiffre d'affaires de l'hôtel.
Il existe un certain nombre d'options intermédiaires entre les contrats de location fixe et les contrats de gestion hôtelière, appelés "contrats hybrides". Les modèles graduels se répandent également, selon lesquels le propriétaire du bien et une société de gestion concluent un contrat de bail, tandis que la société de gestion conclut à son tour un contrat de gestion avec une marque.
Le franchisage comme solution d'investissement dans les installations hôtelières
Les réseaux de franchise hôtelière vous permettent d'investir dans des installations hôtelières avec moins de risques, car les membres peuvent recevoir des conseils sur l'ouverture et des garanties de succès liées au nom de la chaîne hôtelière. La franchise hôtelière la plus célèbre au monde est représentée par Best Western, une chaîne hôtelière présente dans 86 pays du monde entier. Il existe d’innombrables noms importants de la chaîne d'hôtels. La plupart des hôtels sont 4 étoiles (71 %), 5 étoiles (10 %) et 3 étoiles (16 %). La plupart des groupes hôteliers ont également augmenté leur offre, en termes de nombre de chambres, de 2010 à 2018.
Combien coûte l'ouverture d'un hôtel ?
Le coût d'ouverture d'un hôtel peut varier en fonction de la taille de l'hôtel, de l'ameublement, du type de services que vous souhaitez offrir et de l'emplacement de l'hôtel. La taille de l'hôtel et le nombre de chambres ont un poids important sur le coût. Il est évidemment important de pouvoir identifier les hôtels à vendre à des prix intéressants au moment de l'achat : en utilisant les ventes aux enchères d'hôtels, par exemple, vous trouverez des possibilités d'investissement intéressantes. Le choix du nombre d'étoiles que vous voulez donner à l'hôtel est un autre élément qui peut influer sur le coût de l'hôtel. Le nombre d'étoiles dépend principalement du niveau de service offert et du confort des chambres. Cela signifie que si vous voulez avoir plus de stars, vous devrez investir davantage, par exemple, car les chambres devront comporter certains équipements essentiels, tels que la télévision, le wi-fi, la climatisation et des salles de bain avec jacuzzi. Vous devrez également offrir une propreté impeccable et une bonne nourriture. L'évaluation de ces éléments est essentielle pour comprendre quel sera l'investissement initial nécessaire au démarrage de l'entreprise.
Alors, faut-il investir dans un hôtel ?
De nos jours, il est préférable d'acheter un hôtel pour plusieurs raisons. Tout d'abord, la valeur des biens immobiliers est en baisse et les hôtels sont extrêmement attractifs. La possibilité d'acheter un hôtel qui rapporte 500 000 euros par an pour moins de 5 millions d'euros est tangible. Deuxièmement, les valeurs de référence ont diminué de moitié par rapport à 2007. Une autre raison est que la gestion directe d'un établissement d'hébergement qui garantit 60 emplois entraîne une différence de coûts-avantages intéressante de plus de 30 %. Enfin, l'achat d'un logement est un investissement sûr car, même si les règles d'urbanisme devaient changer, il n'y aurait pas de risques majeurs. Sans parler, donc, de la possibilité de vendre l'hôtel sans problèmes majeurs, si vous voulez changer le type d'investissement.